北京商业呈「一核多点」格局：CBD 以北京SKP（220 亿）与国贸商城（191 亿）组成全国顶级高端极核，王府井—西单为传统百货核心，三里屯、朝阳大悦城、合生汇代表潮流与年轻消费，海淀、丰台、大兴、通州等新城板块近年集中放量。本页收录 46 个商业项目，含销售额、客流、出租率、商圈位置与代表品牌。
全球坪效第一奢侈品卖场，连续6年蝉联中国高端商场店王后于2024年被德基超越
CBD高端商务综合体，含国贸一至三期；北京客流TOP1
21区BLOCK深夜食堂+全国/北京首店引擎，2024年最大增长黑马
北京最大商业体，2024年启动整体改造
年轻潮流文化商业，IP策展+首店驱动
家居+购物中心
西单年轻潮流地标，2024年大力度调改
2024年4月开业，京北超大体验型商业
常营商圈地标，北京东部TOD流量天花板
北京城市副中心新商业引擎，2024年9月开业
潮流地标，开放式街区；北區正进行结构改造优化租户组合
中华老字号百货，王府井街区核心
王府井高端商业，珠宝腕表为核心品类
长安街地下商业长廊，全业态商务型
2024年改造后主打二次元+餐饮的年轻化地下商业
艺术商业综合体，馆藏达利作品，LEED铂金认证
欧式风情滨水街区，亲子+餐饮+圣诞主题
酒仙桥/将台家庭型区域商业，地铁14号线直达
使馆区高端百货，国际名品与进口商品
临空型奥莱，近首都机场
大兴南部区域型TOD商业
房山良乡区域型TOD商业
亦庄新城家庭型商业，出租率稳定
房山良乡青年家庭型商业
西单化妆品+女装专业百货，老牌精品百货
西单快时尚与女装百货
金融街高端商务型商业
2013年合资重启的西单法式百货，2024年5月闭店退出
年轻潮流地下商业，策展型空间
海淀北部区域中心，华润运营
2024年新开，海淀北部新商业
海淀西三旗区域型商业
京北精品奥莱，2024年成为博裕资本收购标的
京西奥莱，首创钜大体系
朝阳区；东四环；2002 年开业；建面 16 万㎡
京内老牌奥莱，首旅体系
丰台南部区域中心，万达体系
海淀区；五棵松；2023 年开业；建面 30 万㎡
2023年开业，京西超大型体验型商业
石景山区；首钢园；2022 年开业；建面 6 万㎡
首钢园工业遗存改造商业，亲子+运动+冬奥遗产
石景山区；苹果园；2023 年开业；建面 15 万㎡
2023年开业，京西年轻潮流商业
京城微度假胜地标签，开放式商街
顺义区；新国展；2012 年开业；建面 8 万㎡
顺义新国展区域型商业
西直门TOD枢纽商业，2024年满租
东城区；王府井；2008 年开业；建面 8 万㎡
王府井年轻化购物中心，IP主题营销
丽泽金融商务区TOD商业，京西品质型
CBD高端商业，与SKP同址构成高端商业群
东城区；王府井；1998 年开业；建面 10 万㎡
王府井核心商业体，历史建筑改造
大兴区(亦庄)；亦庄
亦庄新城后续商业补充(规划/待核实)
王府井高端商业
CBD高端
| 区域 | 项目数 | 商业体量 | 2024 销售额 | 代表项目 |
|---|---|---|---|---|
| 朝阳区 | 14 | 249.7 万㎡ | 584.4 亿元 | 北京SKP、国贸商城、朝阳合生汇 |
| 西城区 | 7 | 47.7 万㎡ | 41.5 亿元 | 西单大悦城、汉光百货、君太百货 |
| 东城区 | 7 | 59.8 万㎡ | — | 王府井百货大楼、王府中環、东方新天地 |
| 海淀区 | 5 | 127.5 万㎡ | 70.0 亿元 | 世纪金源购物中心、清河万象汇(原华润万象汇)、海淀大悦城 |
| 房山区 | 3 | 39.1 万㎡ | — | 龙湖北京房山天街、龙湖北京熙悦天街、北京首创奥特莱斯 |
| 丰台区 | 3 | 40.0 万㎡ | — | 槐房万达广场、丽泽天街、北京银泰中心in01 |
| 昌平区 | 2 | 52.0 万㎡ | 30.0 亿元 | 超极合生汇(东区)、北京八达岭奥莱(赛特奥莱) |
| 大兴区(亦庄) | 2 | 11.0 万㎡ | — | 龙湖北京亦庄天街、龙湖北京亦庄天街(二期规划) |
| 石景山区 | 2 | 21.0 万㎡ | — | 六工汇购物广场、京西大悦城 |
| 顺义区 | 2 | 18.0 万㎡ | — | 北京祥云小镇、顺义欧陆广场 |
| 通州区 | 1 | 9.5 万㎡ | 3.0 亿元 | 首开通州万象汇 |
| 大兴区 | 3 | 14.5 万㎡ | — | 龙湖北京大兴天街 |
项目数按站内实际收录计算；体量与销售额为原表口径。
| 档次 | 项目数 | 典型客群 | 品牌落位建议 |
|---|---|---|---|
| 高端重奢 | 5 | 高净值客群、商务与旅游客流 | 品牌落位优先争取 1F 主力位，租金承受力最强，但对门店形象与货品深度要求最高 |
| 高端 | 2 | 城市中产与商务客群 | 适合国际名品、轻奢、珠宝腕表与高端餐饮，快时尚在此层级通常不是主力 |
| 中高端 | 21 | 年轻白领与家庭客群 | 快时尚、潮流品牌、餐饮与影院组合为主，适合新品牌做首店试水 |
| 中端 | 2 | 周边家庭与年轻白领 | 适合成熟品牌做区域加密，租金中等，重点看楼层位置与动线 |
| 大众 | 14 | 周边家庭客群，价格敏感度较高 | 超市主力店 + 餐饮 + 儿童 + 影院是标准配置，租金门槛低但客单也低 |
| 奥莱 | 4 | 价格敏感客群、跨城采购客 | 国际名品折扣 + 运动 + 家居为主，看折扣深度而非新品首发 |
| 家居 | 1 | 装修与改善型需求客群 | 以家居品牌旗舰店为核心，客流低频高客单 |
八大维度洞察北京商业地产的格局与动向
北京2024年销售额破百亿的商场有2座：北京SKP 220亿、国贸商城 191亿；另有朝阳合生汇突破75亿(同比+30%)逼近百亿门槛。SKP与国贸两家联手把CBD商圈推到全国商业一线高地，CBD由此形成与上海陆家嘴、南京新街口并立的高端商业极核。北京百亿俱乐部数量在全国城市中仅次于南京(德基单店245亿)，与上海(3座)同属第一梯队。
北京SKP 2024年销售额同比下滑17%至220亿元，结束连续6年蝉联中国高端商场店王的历史，被南京德基广场(245亿)超越。需注意：SKP为非上市公司，北京华联集团未将其并表，220亿来自联商网等第三方统计，无SKP官方确认数据。2025年4月北京市场监管局公示博裕基金拟收购SKP 42%-45%股权，交易对价传闻40-50亿美元，进一步佐证其资产价值。这一更替意味着中国高端商业的定价权与流量正在从单店神话转向多极竞争。
朝阳合生汇是2024年北京乃至全国的增长标杆：销售额突破75亿创历史新高、同比+30%，客流近3800万、同比+15%，增长率领跑全国商业；店庆单日客流近19万、同比提升近50%，创下2017年开业以来新高。驱动力清晰——2024年引入首店36家(全国首店5家、北京首店31家)，并首发FILA FUSION等独家货品；全年开展近500场租户活动、150场自办PR活动；单个快闪销售额突破700万、全网声量超1亿；五一期间夜经济带动全场销售+40%。小米汽车发售首日其门店1小时预订破500台，是北京商业与新能源汽车销售结合的标杆案例，也说明首店与首发已成为中型商场对抗头部的最有效杠杆。
北京高端商业2024年普遍承压：SKP -17%、颐堤港零售额-4%、租金总额-2%。但分化同样明显——三里屯太古里零售额仅微跌少于1%、租用率维持98%，其北區正在进行结构改造优化租户组合；王府中環销售同比+13%、珠宝腕表品类收入+44%，靠品类升级而非依赖奢侈大牌；八达岭奥莱则以28.4亿元营收、34%利润率成为理性消费的直接受益者。这说明高端并非铁板一块，抗周期能力取决于租户组合、品类结构与客群基础，而非单纯的品牌矩阵。
从客流绝对值看，国贸商城2590万人次为北京第一；朝阳大悦城突破2500万、朝阳合生汇近3800万(同比+15%)。从单位体量效率看，三里屯太古里(17万㎡)、朝阳大悦城(23万㎡)这类街区型/文化型项目表现优于传统盒子。值得注意的是超极合生汇开业一年客流超4000万、单日最高超30万人次，验证了超大体验型商业在京北的聚客能力；祥云小镇全年客流突破1500万、主打京城微度假，说明非核心区项目靠主题定位同样能做大流量。
首店是2024年北京商业的核心增长杠杆：朝阳合生汇36家首店(含5家全国首店、31家北京首店)、朝阳大悦城引入新店超160家、西单大悦城调整率22%引入45家首店与旗舰店、超极合生汇东西区引入近800家品牌中含35%各类首店及旗舰店。IP策展同样成为引流标配：朝阳大悦城IP展览销售破亿，成为2024年度全国商场(除百货)唯一单档活动核销破千万的购物中心；朝阳合生汇五大全国/北京首展带动客流+20%。首店+首展的组合已从营销手段升级为商业地产的核心供给能力。
2024年北京商业的核心动作是存量焕新与副中心补位：世纪金源启动整体改造、海淀大悦城与西三旗万象汇新开补位海淀北部、超极合生汇46万㎡全面开业填补京北超大商业空白、首开通州万象汇9月开业服务城市副中心。同时老项目通过调改延续生命力——西单大悦城22%调整率、三里屯太古里北區结构改造、侨福芳草地持续优化艺术商业定位。存量时代的竞争逻辑已从增量扩张转向单店运营效率与调改能力。
老佛爷百货北京西单旗舰店于2024年5月27日正式闭店，是其继1997年王府井侧街试水后第二次退出北京。核心原因是西单高端业态整体东移(形成SKP-国贸-太古里朝阳金三角)、BV与圣罗兰等奢侈品牌相继撤柜，以及轻奢定位在价格门槛与客群匹配上的双重失位。这一案例说明外资百货本土化若无法解决供应链效率与调货周期问题，难逃收缩命运——其内地门店随后仅剩上海、深圳两家，折射出北京高端商业格局的固化趋势。
| 级别 | 说明 |
|---|---|
| A级 一手披露 | 上市公司年报、港交所公告、交易所评级报告直接披露：中国国贸(600007)2024年报、龙湖集团(00960)2024年报、太古地产2024全年业绩、凯德中国信托2024财年报告、中诚信国际大悦城评级报告。此类数据最可信，直接采用。 |
| B级 权威媒体/官方 | 新华社、新华网、北京日报/北京晚报、北京商报、商务部商务预报、政府部门(潞源街道等)发布的项目官方数据。用于销售额、客流、开业数据的交叉验证。 |
| C级 行业估算 | 赢商网、联商网、新商网、商业地产自媒体、行业研究机构。此类数据标注为估算或区间，仅作参考，不用于精确排名。 |
| 口径 | 解释 |
| 销售额 | 各项目统计方式不同(含/不含税、含/不含汽车与超市、是否预估)，本表销售额列一律保留原始披露口径，不在不同项目间做严格横向排名。标注>号表示超过该值，标注—表示未公开披露。 |
| 客流 | 单位为人次(万)，部分为项目官方披露的全年总量或日均换算，已在单元格注明口径。 |
| 出租率 | 部分来自上市公司年报精确值(如三里屯98%、长楹97.6%)，部分为行业观察估算并注明区间。 |
| 非上市主体 | SKP、侨福芳草地、世纪金源、汉光、君太、蓝色港湾等未上市或非独立披露主体，其销售额多无公开数据，本表留空，未做任何推算填充——宁可留空也不编数字。 |
| 重复与占位 | 第45项(APM新东安)与第41项同址但分列体现历史与业态差异；第46项为亦庄二期规划占位，已标注待核实，未纳入统计合计。 |
| 三、免责声明 | 本资料为公开信息的整理汇编，用于商业研究、竞品分析、招商选址参考。所有数据以项目方及上市公司最新公告为准；引用时请注明原始口径。因2024年为已完整披露年度，本表以2024为基准年；2025年新开业项目(如超极合生汇西区)的销售与客流按项目官方已披露的开业期数据列示。 |
原表 46 个项目（含 1 项规划待核实），本站收录 46 个，其中 22 个为新增、24 个沿用原链接；项目数与代表项目以站内实际收录为准，体量与销售额取原表口径。数据截至 2024-12-31。
北京商业呈「一核多点」格局：CBD 以北京SKP（220 亿）与国贸商城（191 亿）组成全国顶级高端极核，王府井—西单为传统百货核心，三里屯、朝阳大悦城、合生汇代表潮流与年轻消费，海淀、丰台、大兴、通州等新城板块近年集中放量。本页收录 46 个商业项目，含销售额、客流、出租率、商圈位置与代表品牌。 对品牌方来说，进入北京市场前建议先做三件事：实地数客流、记录目标楼层的邻柜组合、对比同品牌在其他商场的产出。商场给出的租金与位置只是起点，真正决定盈亏的是客群匹配度。
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